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一线楼市限购收紧 业内称信贷才是关键因素
发布时间:2017-03-26  浏览人数:人 分享到: 转播到腾讯微博
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 北上广深进入“认房又认贷”时代后,3月24日,央行营管部联合北京相关部门发布的《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》,又将北京楼市调控带入新高度:离婚也不用了。

  这波调控能给火爆的楼市降温几成?早在去年国庆期间,就有20个热点城市相继出台调控措施,而今年3月以来部分热点城市又进一步加码调控。但调控效果尚需观察,比如深圳上海,调控一年来,市场信贷一直没有收紧,虽然遏制住了房价暴涨,但价格并没有明显松动,深圳的房价只比去年10月前高峰期下滑10%左右。

  “信贷不收紧,市场流动性保持宽松,房价就难言下跌,但近期从北京收紧信贷来看,资金有全面收紧的趋势,加上银行之间拆借利率提高,房贷利率上调是迟早的事。”中原地产首席分析师张大伟分析说。

  烫手的价格

  “最近市场成交量又在回暖,主要是刚需和改善型需求观望了一段时间后,发现房价没有降多少,两会开完后政策也没有加码,就等不及了。”前海中原地产置业顾问小李告诉记者,现在市场的小户型和急于出售的大户型笋盘比较好卖。

  如龙华的绿景香颂89平米,去年7月的签约价格是479万元,单价53718元/平米,而今年3月成交价格是425万元,单价47662元/平米。布吉的英郡年华82平米小四房,去年12月底的签约价是487万元,单价57716元/平米,今年3月的成交价是435万元,单价51786元/平米。

  深圳是本轮上涨周期最先启动上涨也是最先调控的城市,2016年3月25日,二套房首付改四成,非深户社保年限1改3。

  记者当时踩盘发现,政策出来后,市场迅速冷却,一些投资客和换房客迅速降价甩卖,但很快市场又恢复平静,由于豪宅产品的热卖,根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳新房住宅的成交均价为53454元/平米,较2015年(33426元/平米)大涨59.9%,成交量同比下滑四成。直到去年国庆期间第二轮调控新政的出台,市场价格才开始调整。

  深圳前海、龙华、坂田的中介均告诉记者,目前的市场价格相比去年6-9月的高峰期下调了10%,近期正常波动,没有明显变化。

  而上海也在去年3月26日开启调控,二套房首付五成,社保年限2改5,但仍坚持认房不认贷原则。

  据上海业内人士告诉记者,上海从2015年12月开始暴涨,到2016年6月房价翻倍,一直到去年11月28日,上海加码调控,首套首付上调3.5成,二套上调到7成,认房又认贷,市场才开始平息,从12月份开始,房子变得难卖起来,但至今也没有明显降幅。

  上海今年1-2月商品房销售面积190.06万平米,下降30.8%。其中,住宅销售面积142.78万平米,下降37.1%。而上海房价已经连续两个月环比下降。

  上海二手房指数办公室监控显示,2月份全市普通住宅成交占比72.85%,而低总价的300万元以内房源成交占比68.67%,客户带看量回升一二成,但并不表明购房意愿迫切;而一些业主让价幅度收窄,供需双方博弈加大。

  信贷不收紧房价难下降

  “我们同事已经准备组团去长沙炒房。”湖南衡阳的一位职员告诉记者,长沙的政策不严,大家对房价上涨预期依然较为强烈。

  近期调控较为严格的当属北京,最近北京楼市信贷政策继续收紧,多家银行在执行317调控的基础上,首套房按揭利率折扣减少,从过去的9折再减少到95折。且规定离婚一年内购房算二套信贷,房本3个月内不得抵押,这些政策正在逐渐封堵过去2年的市场漏洞,假离婚获得首套房资格、购房后抵押贷款。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,这代表了在利率折扣减少后的继续收紧,而且全面打击了过去的部分灰色信贷,银行未来贷款额度收紧,价格上浮,放款放缓是常态。现在大部分银行已经需要排队放款,这对北京市场主流的连环单造成非常大的违约风险,也基本杜绝了很多灰色交易。这些历史上首次出现的信贷收紧政策,表明了北京房地产调控的严厉程度超过预期。

  但从过去多年的调控经验和去年以来的调控效果都表明,限购限贷从严只能遏制暴涨,而货币松紧,才是决定房价涨跌的关键因素。

  深圳家家顺负责按揭的人士告诉记者,深圳的房贷利率仅从85折提高到9折,银行资金对房地产贷款还是很热衷,放款速度也很快,并没有感觉到收紧。

  “由于经济低迷,流动性还是很宽松,钱自然就流进了房地产。”深圳一位国有银行人士称,这么多投资资金蜂拥而入,赌的就是房价大跌会救市。

  深圳房地产研究中心主任王锋认为,预计2017年上半年,深圳新房和二手房平均价格将下降5%左右。

  “影响2017年楼市走势最关键的因素是资金价格的变化,目前看,资金的全面收紧可能性已经出现。包括各种理财的收益率都在上升,这导致房地产投资需求减弱。”张大伟称,判断2017年北京或者全国房价走势可以说主要看资金价格。在3·17北京房地产调控政策后,可以预期的是成交量还将有30%以上的跌幅空间,而房价的跌幅将很快会出现。




 
 


 


 

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